Minder managers, meer woningen: Stadlander reorganiseert voor grote bouwopgave
Door: Sanne Brusselaars AlgemeenBERGEN OP ZOOM/THOLEN - Minder managers, minder ondersteunende functies en een goedkopere manier van werken. Woningcorporatie Stadlander grijpt in de eigen organisatie in om de komende tien jaar 2.000 woningen te bouwen en 2.700 huizen te verduurzamen. De nieuwe formatie telt 155 voltijdsbanen. “We mogen de rekening niet alleen bij de huurder neerleggen”, zegt bestuurder Paul Huijsdens.
In de berichtgeving van Stadlander vallen woorden als “toekomstbestendig” en “wendbaar”. Concreet verdwijnt een volledige directielaag, wordt de organisatie kleiner en veranderen of vervallen functies. Nog niet iedere medewerker heeft een nieuwe plek. Stadlander kwam volgens Huijsdens van ongeveer 176 medewerkers, onder wie veel parttimers. Sinds de eerste interne aankondiging is een deel zelf vertrokken. Gedwongen ontslagen zijn daarmee nog niet uitgesloten. Sommige medewerkers moeten nog worden geplaatst, terwijl elders vacatures ontstaan. “Er kan een mismatch zijn. We willen aan de kant van de klantprocessen uitbreiden, terwijl we op andere functies teruggaan.”
Kritisch kijken naar kosten
Vooral de ondersteunende organisatie wordt kleiner. Stadlander had volgens Huijsdens veel beleidsfuncties en twaalf medewerkers die zich met data bezighielden. Bij iedere functie is opnieuw gekeken wat die oplevert voor de huurder. “Daarmee zeg ik niet dat die mensen geen goed werk deden”, benadrukt hij. “Maar we beheren maatschappelijk geld. Dan moet je kritisch kijken naar wat een functie rechtstreeks bijdraagt voor de huurder.”
Die afweging hangt samen met de bouw- en verduurzamingsplannen. Stadlander heeft volgens Huijsdens wel financiële ruimte, maar niet genoeg om alles te doen wat nodig is. De corporatie bespaart daarom ook op automatisering en probeert nieuwbouwwoningen goedkoper in te kopen. “In de commerciële wereld zou je kunnen zeggen: dan maak je het product duurder. Maar wij mogen die rekening niet alleen bij de huidige en toekomstige huurders neerleggen. We moeten ook naar onze eigen kosten kijken.”
Niet elke nieuwbouwwoning is extra
Stadlander wil in tien jaar 2.000 woningen bouwen, maar de woningvoorraad groeit niet met hetzelfde aantal. Ongeveer 750 nieuwbouwwoningen vervangen huizen die worden gesloopt. Per saldo komen er naar verwachting 1.250 woningen bij.
Op Tholen bezit Stadlander veel oudere woningen die volgens Huijsdens niet meer voldoende kunnen worden verbeterd. Daar is vervangende nieuwbouw nodig. De corporatie laat steeds vaker grote onderdelen van woningen vooraf in een fabriek maken. Op Tholen gebeurt dat al bij meerdere huizen. Die werkwijze moet bouwen goedkoper en voorspelbaarder maken. Ook in Steenbergen staat veel ouder woningbezit. Daar wil Stadlander bij sloop en nieuwbouw, waar mogelijk, meer woningen terugplaatsen dan er verdwijnen. In Bergen op Zoom moet onder meer nieuwbouw terugkomen voor woningen die aan de Koning Willem II-straat zijn gesloopt.
Daarnaast wil Stadlander 2.700 bestaande woningen grondig verduurzamen. Bij sommige huizen moeten daarvoor gevels, daken en vloeren worden aangepakt. Een lager energieverbruik moet de woonlasten voor huurders beheersbaar houden. “Het doel is dat de bijkomende woonlasten daardoor op zijn minst stabiel kunnen blijven”, zegt Huijsdens.
Geld is niet bij ieder project het grootste obstakel. Op het terrein van de voormalige serviceflat Warande aan de Argolaan in Bergen op Zoom wil Stadlander 250 woningen bouwen. Door de ligging nabij het stikstofgevoelige gebied van de Brabantse Wal kan dat plan voorlopig niet doorgaan. “De financiële ruimte om te bouwen hebben we gecreëerd, maar de wetgeving laat het daar op dit moment niet toe.”
Weer twee vestigingen
Terwijl Stadlander snijdt in ondersteunende functies, wil de corporatie meer ruimte maken voor persoonlijk contact met huurders. Het werkgebied wordt verdeeld over twee teams en twee volwaardige vestigingen: Stad en Land. Stad richt zich op Bergen op Zoom, Halsteren en Lepelstraat. Land bedient onder meer Tholen, Steenbergen, Woensdrecht en de Roosendaalse dorpen. Daarmee draait de corporatie een eerdere centralisatie deels terug. Na de fusie waaruit Stadlander ontstond, werden vier vestigingen samengebracht in het kantoor aan de Rooseveltlaan in Bergen op Zoom.
Niet iedere huurder kan volgens Huijsdens uit de voeten met een digitaal formulier of een telefoongesprek. “Als dat nodig is, willen we ook bij een huurder thuis aan tafel kunnen zitten.” Voor woningzoekenden verandert er niets aan het regionale inschrijfsysteem Zuidwestwonen. Achter de schermen komt wel een nieuw automatiseringssysteem, dat in mei 2027 in gebruik moet worden genomen.
De nieuwe organisatiestructuur gaat op 1 oktober in. Daarmee is de reorganisatie volgens Huijsdens nog niet afgerond. “Dan heeft iedereen in principe een nieuwe rol, maar vervolgens moeten we ook echt op die nieuwe manier gaan werken. Het zal tijd kosten voordat huurders overal iets van merken.”
